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       經深圳市政府批準，《深圳市危房重建規(guī)劃管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）已正式印發(fā)，自2021年5月1日起施行，有效期5年。

      記者3月29日從深圳市規(guī)劃和自然資源局獲悉，危房重建的原則為保證“房產登記面積不變”，并應“具有合法房屋權屬證書”。

2019年11月拆除前的鹽田區(qū)海濤花園被鑒定為D級危樓。

歷史遺留違法建筑危房不在適用范圍

     隨著深圳經濟特區(qū)建立邁過第40個年頭，部分早期修建的房屋，尤其是海砂房，存在安全隱患，有著強烈的重建或加裝電梯、增加停車位等需求。

    據深圳市規(guī)劃和自然資源局的政策解讀，《規(guī)定》對適用條件進行了明確，一是具有合法房屋權屬證書，二是經深圳市房屋安全主管部門列入名錄的房屋安全鑒定機構鑒定為危房且鑒定報告處理意見為整體拆除。

    目前，深圳市還有城市更新和促進產業(yè)用地節(jié)約集約利用等多種途徑解決危房重建問題，暫無法預判《規(guī)定》涉及的市場需求量。因此，在適用范圍上，《規(guī)定》提出符合城市更新、土地整備、棚戶區(qū)改造、基本生態(tài)線、文物保護、歷史建筑、歷史風貌區(qū)等相關規(guī)定的危房，從其規(guī)定。考慮到早年批準的農村私房和兩規(guī)、三規(guī)處理的歷史遺留違法建筑等，是經由特殊政策處理的房產，并未執(zhí)行規(guī)劃審批的法定程序，現(xiàn)狀建筑難以滿足相關規(guī)劃標準及設計規(guī)范要求，該建筑不適用本規(guī)定。

深圳市鹽田區(qū)海濤花園拆除前安全隱患突出。

    按照深圳建設先行示范區(qū)打造“民生幸福標桿”關于“住有所居”的要求，《規(guī)定》更加注重危房重建后人居環(huán)境品質的提升，在保證“房產登記面積不變”的情況下，允許依規(guī)對危房重建優(yōu)化設計。

     最受關注的住宅類危房，《規(guī)定》明確，重建不得突破原建筑占地面積、原分棟分戶產權登記面積，可以在延續(xù)原建筑風格的基礎上，按照現(xiàn)行建筑設計標準對建筑立面細節(jié)、材料等進行優(yōu)化設計。建筑層高可以按照現(xiàn)行建筑設計標準適當調整。單元式住宅重建時可隨主體建筑同時申請加裝電梯，加裝電梯應按照深圳市既有住宅加裝電梯相關規(guī)定執(zhí)行。

    獨立式住宅應按原產權登記面積、原占地范圍進行重建，不得增加建筑層數，不得增加架空、停車位等功能。除獨立式住宅之外的危房重建項目，可以增加架空公共空間、公共通道和公共停車位等核增面積。增加的停車位歸危房所在宗地全體業(yè)主共同使用。

    此外，公共設施類危房可對建筑使用功能、建筑風格、占地范圍進行優(yōu)化設計，單獨宗地建設的公共設施類危房可結合片區(qū)需求重新核定建設規(guī)模。辦公、商業(yè)和工業(yè)廠房類危房，可根據用地條件，合理整合建筑使用功能，優(yōu)化建筑設計，但不得突破原產權登記對應的各分項功能建筑面積。

     《規(guī)定》明確，危房重建的申請人為房屋所有人，可依法授權業(yè)主委員會或者其他相關單位、個人，提出申請并組織實施。危房重建須征得本棟業(yè)主全體同意。

     危房申請重建須具有合法房屋權屬證書。已設立抵押權的危房，應當取得抵押權人同意重建或注銷抵押登記的書面意見；被依法查封的危房，應當取得作出查封決定的有權機關同意重建或注銷查封登記的書面意見；獨立宗地建設的公共設施類危房未取得合法房屋權屬證書的，應當提交土地權屬證明文件或區(qū)人民政府相關主管部門同意重建的書面意見。

加裝了電梯的深圳舊住宅樓。

     增加停車位、架空公共空間、公共通道等核增面積涉及宗地建筑區(qū)劃內業(yè)主共有部分改建的，公共設施類危房調整占地范圍的，以及因優(yōu)化整合改變原建筑用地位置涉及占用宗地范圍內公共用地的情形，還應當按照《民法典》第二百七十八條要求，經所在宗地內規(guī)定比例的業(yè)主同意。經查詢，該“比例”的法條規(guī)定為“宗地內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。”

     據了解，2019年3月《深圳市房屋安全管理辦法》出臺，加強了房屋安全鑒定和房屋安全隱患治理方面的管理工作。新《規(guī)定》出臺后，要求規(guī)劃和自然資源部門做出危房重建規(guī)劃批準和建設工程規(guī)劃許可后，將審批結果在深圳市電子證照系統(tǒng)中共享，供房屋安全管理部門和土地監(jiān)察部門查閱。這將進一步完善深圳市危房的安全管理體系，規(guī)范危房重建行為和程序，保障人民生命財產安全。